• oivind breen

Moroa med WeWork er over

Jeg var forelsket i ideen til WeWork som ble etablert i 2010. De representerte en frisk nyhet, et brand, i en bransje som i all hovedsak har jobbet for kostnadskutt de siste femti år. Da jeg ledet DARK arkitekter og jobbet med neste generasjon næringseiendom koplet til future of work. Jeg var assosiert partner med Copenhagen Institute for Future Studies. WeWork stemte. Tendenser, trender og mine private antakelser om at corporate miljøenes dager er talte. De stemte med en ny tid. WeWork tok rollen som service provider, snakket ikke om arealeffektivitet, skapte muligheter der ingen andre klarte det og utviklet utleie-løsninger med faglig og sosialt vertskap som markedet til en viss grad kastet seg over, men i enda større grad begynte å snakke om. WeWork ble synonymt med tendensen co-working. Men.


Det holder ikke med kaffebarer og shuffleboard. Ekte co-working handler om... co-working

Co-working er bare et ord uten definisjon.

Det som tilbys er i realiteten fleksibilitet og til dels standardiserte løsninger med kortere kontrakter og enklere muligheter for å krympe eller vokse. Først tiltrakk co-working aktørene seg mindre virksomheter i endring, gjerne scale-ups. Derfor ble miljøet forbundet med bevegelse og entreprenørskap. En slags hub eller et asymmetrisk cluster? Videre tok de i bruk delingsøkonomiske metoder for møterom og felles arealer og det hele ble sydd sammen i en teknologisk plattform som gjør håndtering enkel. Men er det collaboration og co-working? Påstand: I liten grad. Joda, det leveres kulturelt og faglig innhold og WeWork ble oppfattet som leietakers venn, en merkevare med ungdommelighet, anti-establishment, grunder-ånd og evige muligheter til sosialisering og følelse av campus-lignende tilstander. Men...hva tilfører WeWork nå? Digitalt overvåket adferd blant leietakere gir mulighet til å skape mer effektiv bruk av arealer. Gjesp. Nyhetens interesse er borte og innholdet som leveres kan lett leveres bedre eller like bra av andre.

Hva med kultur og tillit? WeWork sin CEO Adam Neumann eier eiendommer som leies ut til WeWork.

Les Wall Street Journal 16.januar 2019. Neumann har sikret seg 65% av stemmene i WeWork. Der styret tidligere hindret interessekonflikter er det ikke like ryddig nå. Det kan være et feiltrinn? Men hvor er det blitt av ideen? Hvor er det blitt av det nye og friske? Det Neumann nå gjør er jo gamle modeller, der eiere ønsker å hente inntekter eller verdiøkning fra flere ledd i verdikjeden. Vi har sett det før. Det går på tilliten løs. Er det slik at WeWork brukes som konsept for å øke verdien på investeringer i eiendom? Det jeg leser endrer min oppfatning av WeWork som idé og grunderen som en idésterk grunder. Nå er han «grådig». Han også…


I Estate Media 17.januar leser vi at «…WeWorks Wybo Wijnbergen frir hemningsløst til gårdeiere og mener et partnerskap med WeWork kan gi en kraftig økning i inntektene til gårdeierne…» Tjuefem prosent er det snakk om. Noe er sikkert begrunnet i høyere utnyttelse og belegg, men frieriet er i seg selv et taktskifte og et tegn på at selskapet har vekst som strategi og ikke idé. Med vekst følger verdiøkning. WeWork er nå en del av The We Company som har en helt utrolig misjon: The We Company's guiding mission will be to elevate the world’s consciousness. Jasså? Eller tør jeg si Hæ? Det er flott å lese, men ligner ikke på den aktøren vi observerer - borte er den friske, frekke rebellen. WeWork er en relativt forutsigbar aktør med ideer om WeYacht og WeSail og WeLive. Prøver de å bli en bevegelse? Da burde de holdt seg på rett side av det etablerte versus det utfordrende... nå blir de bare en Coke eller Gillette med offensiv logo og marketing, regneark, analyser og business-tilnærminger som omfavnes av de etablerte. De ble som de andre. Ja, enda verre; mye tyder på at de ble en kjæledegge?


Kontra-produktivt for kreativitet.

De større leietakerne i coworking miljøene trekker seg vekk for å sikre plass nok til å være for seg selv. Hele etasjer leies av enkeltselskaper. Hot-desks og freelancere er en liten del av miljøet. Når det gjelder delingsøkonomien: Delte møte- og arbeidsrom som må ryddes etter bruk er, enten de er plassert i hovedkontor med clean-desk filosofi eller i et co-working miljø, kontra-produktivt for kreative prosesser. Kreative prosesser er nettopp karakterisert ved å være prosesser. Ideer skal henge på veggene. Vurderes. Inspirere. Endres. Det funker ikke innenfor et 2-3 timers møte. Og hvis alt er ryddet ned, så må alt opp igjen neste gang og den avbrutte prosessen må restartes. Tid tapt. Tanker tapt. Kvalitet tapt. Tilfeldighetene underveis tapt. Co-working på tvers av virksomheter fremstår som marginalt. Samarbeid og inspirasjon virker overlatt til aktiviteter og tilstelninger. Men konseptet har betydelig større utfordringer.


WeWork sin vei inn i det generiske gir spennende muligheter for andre.

Co-working er tross alt bare et plankton i havet av næringseiendom. Men jeg tror WeWork fortsetter sin vekst og vil være en aktør vi møter. Jeg spår overhode ikke deres forsvinningsnummer. Selvsagt ikke. Men det jeg forelsket meg i er borte. Nå er det standard løsninger og industrialisering som gjelder. De føles kjedelige. Markedsført energisk og pompøst...ja, den islandske banken Kaupthing kommer plutselig opp i mitt hode. Det er ikke bra, for den som fortsatt husker det. Digre events med halleluja stemning, osv. Vekst-ambisjonene spiser opp ideen. Hva med de mindre innen co-working? Det kryr av de mindre. I Oslo har vi Mesh. 657. GirlsCrush. De er det de er og bør holde seg unna skalerbarhet - dersom de vil være interessante miljøer. Hva med andre eiendomsutviklere? Mulighetene er mange. De fleste hater landskap. De fleste er enige i at clean desk og free seating er det verste som har skjedd kontorarbeidere - helse, miljø, kultur, produktivitet, individualisering, frihet… Borte. Derimot er det klart at den estetiske revolusjon som begynte i co-working vil inspirere. Millennials og tilsvarende vil ikke kreve, men ønske seg andre løsninger. De er tross alt mulig å gi markedet noe før det kreves...å være innovativ. Ulikheter og individualisering. Reell aktivitetsbasert. Å ta inn over seg muligheter innen VR og remote office. Differensiere interne miljøer og lokalisering. Variere i funksjonalitet og skape muligheter til å vandre, variere og levere reelle valgmuligheter for organisasjon. Det kan komme. Men som jeg sier i mine foredrag: Dette er en treg bransje. Det er umulig å kjøpe noe som ikke tilbys.

Breen.as - oivind@breen.as - besøksadresse Karl Johans gate 25, Oslo